Quelques notions importantes et quelques conseils :
Voici les premiers conseils que Trans Ivoire Groupe peut vous apporter lors de l’achat de votre lotissement
*Documents à fournir
SOUS DOSSIER A:
– demande d’autorisation ;
– un extrait topographique ;
– un titre de propriété (titre
foncier);
– un certificat d’urbanisme ;
– une note de présentation du projet.
SOUS DOSSIER B:
– un plan de situation
– un état des lieux du site à lotir ;
– un projet de lotissement (plan parcellaire) ;
– un cahier des charges du lotissement ;
SOUS DOSSIERS C:
– un avant-projet des terrassements ;
– un avant-projet des voiries et réseaux divers;
– calque foncier ;
– une copie des statuts de l’association syndicale formée par l’ensemble des acquéreurs ;
– le Ministre chargé de l’Urbanisme délivre ensuite un certificat de lotissement qui vaut approbation.
* Coût
200 000 FCFA
* Cible
Personnes physiques/ Sociétés/ Associations
* Direction
GUFH
Ministère de la Construction du Logement et de l’Urbanisme.
LES INNOVATIONS DU NOUVEAU CADRE JURIDIQUE
Le nouveau code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain
Cette disposition du code est importante
L’activité de lotissement est une activité participative
LA RÉGULARISATION DE LOTISSEMENT
La régularisation est une mesure exceptionnelle prise par le ministère en charge de l’urbanisme
La procédure réglementaire dans laquelle doit s’inscrire tout aménageur consiste à constituer le dossier de demande de lotissement et à le déposer auprès des services du Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat du Ministère de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme ou des services déconcentrés dudit Ministère.
Par ailleurs, il est bon de se familiariser avec les différents types de lotissement qui existent conformément aux textes en vigueur et le dossier à constituer pour chaque type de lotissement à effectuer. Il se présente comme suit :
A- Le Lotissement Privé
* Un sous-dossier A : composé d’une demande d’autorisation, d’un extrait topographique, d’un titre de propriété (Titre Foncier ou ACD), un certificat d’urbanisme et une note de présentation du projet ;
* Un sous-dossier B : composé d’un plan de situation au 1/5000è, un état des lieux du site à lotir, un projet de lotissement (plan parcellaire) et le cahier de charge du lotissement ;
* Un sous-dossier C : composé d’un avant-projet des terrassements, un avant-projet des voiries et des plantations, un avant-projet des réseaux, et un statut de l’Association syndicale formée par l’ensemble des acquéreurs.
B- Le Lotissement Villageois
Une Communauté villageoise désireuse de réaliser un lotissement commet un Géomètre Expert agréé chargé de produire :
* Un état foncier (délimitation et identification des parcelles coutumières) ;
* Un dossier d’état des lieux qui donne l’état initial du terrain à lotir ;
* Un dossier constitué en vue de l’immatriculation globale ;
* Une demande accompagnée de ces documents techniques sus cités est transmise par le Sous-préfet ou le Maire, au Ministre en charge de l’Urbanisme.
C- Le Lotissement Administratif
Le dossier est composé de :
* La demande de lotissement du Sous-préfet ou du Maire, revêtue de son avis favorable et visée par le Préfet du Département ;
* L’état des lieux du site à lotir ;
* La convention qui lie le Sous-préfet ou le Maire au Géomètre Expert Agréé ;
* Tous les éléments de calcul du Géomètre ;
* Le rapport du géomètre sur l’exécution des travaux.
Cependant, à partir de 2012, avec les nouvelles réformes institutionnelles mises en place par le Ministère de la Construction, de l’Assainissement, du Logement et de l’Urbanisme, en ce qui concerne le secteur de l’Urbanisme, pour qu’un lotissement soit approuvé, peu importe le type, tout requérant devra fournir les pièces suivantes :
? les pièces administratives :
Une demande de lotissement formulée par l’intéressé, la transmission de la demande de lotissement par le Sous-préfet ou le Maire de la localité avec avis motivé, une attestation de propriété coutumière ou titre de propriété .
? les pièces techniques :
> Un dossier d’état des lieux contenant un rapport du Géomètre, trois tirages du plan des lieux, un contre-calque de l’état des lieux, un plan de situation, un croquis de terrain lisible (éviter les feuilles déjà utilisées), les observations planimétriques de la polygonales, les observations et calculs de rattachement, le nivellement direct de la polygonale, le levé de détails dans les carnets ou listing avec en observations les détails spécifiques, le calcul de coordonnées de la polygonale.
> Un support numérique (CD) contenant les calculs planimétriques de la polygonale et ceux du rattachement, les calculs altimétriques (l’état des lieux).
> Un dossier d’immatriculation global au nom de l’Etat contenant un calque foncier, quinze tirages du calque foncier, les calculs de coordonnées, le calcul des contenances, le rapport du Géomètre (différent du rapport d’état des lieux).
En règle générale, une fois les dossiers sont constitués et déposés auprès des services du Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat, le Ministre en charge de l’Urbanisme reçoit la demande de lotissement. Une mission de reconnaissance ou de choix du site est effectuée sur le terrain La sous-direction de l’aménagement vérifie la conformité du projet de lotissement (plan parcellaire) élaboré par un Urbanisme privé agréé. Ensuite, un arrêté d’ouverture d’enquête de commodo et incommodo est pris dans le cas d’un lotissement administratif et villageois. Quant au lotissement privé, il est soumis à une autorisation préalable du Ministre en charge de l’Urbanisme.
A terme, tout dossier remplissant les conditions, les sites correspondants verront leurs projets de lotissement être approuvés par le Ministre en charge de l’Urbanisme par Arrêtés qui seront diffusés partout où besoin est.
Votre propriété permet-elle de réaliser un lotissement ? et de combien de lot ?
La première étape de création de votre lotissement est d’étudier le plan local d’urbanisme par vous-même et avec un expert géomètre ou lotisseur (comme la foncière du château) pour connaitre les possibilités de votre projet.
Quelles sont les étapes de la création d’un lotissement ?
Une fois que vous avez étudié la faisabilité de votre lotissement, il faut :
- Faire réaliser les plans
- Déposer les autorisations d’urbanisme
- Répondre à tous les incomplets de la ville sur les autorisations
- Obtenir votre autorisation et les avis de tous les services.
- Faire réaliser les devis par les entreprises. Choisir ses entreprises
- Obtenir ses assurances.
- Obtenir son éventuel financement.
- Lancer la commercialisation
- Obtenir les autorisations de voiries.
- Réaliser ses travaux dans le respect des délais
- Livrer son lotissement
- Suivre l’obtention des permis par chacun de vos futurs acquéreurs.
Quel est le coût d’un lotissement ? Un tarif et des devis variables.
Le prix de revient de la construction de votre lotissement comprend :
La réalisation des plans par un géomètre et l’obtention du permis d’aménager ou de lotir par ce géomètre.
Votre temps passé à échanger avec de nombreux interlocuteurs.
Le coût du maître d’œuvre pour la réalisation des travaux, le coût des études amont : étude de sol. Ainsi que le coût des réseaux, de la viabilisation de chaque lot et des voies : rapidement 30 000 euros/lot.
Les surcouts éventuels liés à des éléments spécifiques : pompe de relevage collective, prolongement de réseaux publics…
Avec des risques de dérapage important sur tous ces coûts si vous n’êtes pas un professionnel.
Faire soi-même son lotissement ou vendre sa propriété à un lotisseur comme La Foncière du Château ?
Bien sûr, si vous faites vous-même votre lotissement, vous pouvez potentiellement gagner plus d’argent (si le cout de vos travaux ne dérape pas, et que vous réussissez pleinement votre commercialisation, ce qui demande souvent beaucoup de ressources, et si la fiscalité des terrains à bâtir ne vous rattrape pas).
Il y a de nombreux désavantages à faire soit même plutôt qu’à vendre en amont :
Un délai très long entre le début de votre projet et l’acte authentique de vente sur le dernier lot, il peut se passer 3 à 4 ans, car vous revendez chaque terrain sous condition de prêt et de financement, et plusieurs de vos acquéreurs pourraient ne pas en obtenir.
Un coût important des travaux. pour un lotissement de 10 lots, vous arrivez rapidement à 300 ou 400 000 euros de frais et travaux. Sauf à avoir ces sommes, il parait difficile de réaliser l’opération.
Des assurances importantes et un SAV pendant 10 ans
Voilà pourquoi de nombreux vendeurs passent par la Foncière Du Château. Contactez-nous, nous vous ferons une proposition rapidement.
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Découvrez la définition d’un lotisseur et lotissement, le rôle d’un aménageur foncier, le métier de marchands de bien. Avec nos conseils, apprenez comment réaliser une division de terrain à bâtir foncière ou parcellaire ou encore comment réaliser un lotissement, le cout, les travaux de viabilisation, ou comment faire une division de bâti de sa ferme ou hangar en loft, comprenez la différence entre déclaration préalable de division ou permis d’aménager ou de lotir. Plongez dans nos classements des meilleurs lotisseurs, meilleurs promoteurs immobiliers ou meilleurs géomètres. Explorez les différents types de promoteur immobilier, de maisons neuves ou villa duplex, ou d’appartements ainsi que les étapes et délais d’une opération de promotion immobilière. Étudiez comment savoir si votre terrain est constructible suivant votre plu et plan de zonage ou OAP. Apprenez comment vendre votre maison et terrain à un promoteur lotisseur et les conditions d’achat d’une promesse ou compromis. Comprenez les couts et prix d’une division ou lotissement dont le géomètre. Découvrez nos départements et régions d’intervention : Lotisseur Promoteur Île-de-France, Lotisseur Promoteur Essonne 91, Lotisseur Promoteur Yvelines 78, Lotisseur Promoteur Seine-et-Marne 77, Lotisseur Promoteur Val-de-Marne 94, Lotisseur Promoteur Seine-Saint-Denis 93, Lotisseur Promoteur Hauts-de-Seine 92, Lotisseur Promoteur Val-d’Oise 95
Le domaine foncier urbain constitue l’ensemble des biens immobiliers et immeubles appartenant au domaine public et privé de l’Etat et principalement, lorsque cet ensemble est couvert par un plan d’urbanisme directeur. Sa limite représente la lisière naturelle avec le domaine foncier rural.
La gestion du domaine foncier urbain est particulièrement complexe. Elle se fonde sur les outils techniques, administratifs, juridiques et les règles d’urbanisme et d’urbanisme opérationnel qui permettent de produire, d’une part, des espaces destinés à l’habitat, au commerce, aux jardins, à l’industrie, à l’éducation, à la sécurité, à la santé, ainsi qu’à d’autres structures d’intérêt général, et d’autre part, délivrer des actes légaux sollicités par des usagers, conformément aux procédures, créées à cet effet.
Nous vous ferons découvrir quelques procédures usitées et d’autres, selon leur spécificité.
http://yahaut.e-monsite.com/pages/amenagement-foncier-urbain/
Comment obtenir l’ACD en Côte d’Ivoire ?
L’Arrêté de Concession Définitive (ACD) est le seul et unique acte qui confère la propriété sur le domaine foncier urbain. Les règles d’acquisition de la propriété foncière des terrains urbains ont été fixées par l’Ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013. Ce texte précise les étapes et les acteurs qui interviennent dans toute la chaîne de production. En raison de l’apparente complexité du circuit et de la confusion née dans l’esprit des usagers quant au rôle de chaque intervenant institutionnel, votre magazine revient sur les étapes, les structures impliquées et la description de leurs tâches.
Il est important de signaler que l’ACD est délivré dans l’espace urbain sur les terrains issus de lotissements approuvés ou non. Cependant, seul le Ministre chargé de la construction et de l’urbanisme est habilité à délivrer des ACD sur des parcelles situées en dehors de lotissements approuvés.
QUELQUES DÉFINITIONS RELATIVES À L’ACD
1- L’Attestation Domaniale :
L’Attestation Domaniale n’est pas un acte délivré au demandeur d’ACD et ne confère pas la propriété. Elle est prise par le Directeur du Domaine Urbain dans le District d’Abidjan et à l’intérieur du pays par les Directeurs Régionaux. Elle est adressée au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques et permet d’enclencher la procédure de création du Titre Foncier et d’indiquer le nom de la personne à qui l’Etat envisage de céder le terrain.
2- L’Arrêté de Concession Définitive (ACD)
L’ACD est le seul et unique acte qui confère la propriété d’un terrain urbain.
3- Le Certificat de Mutation de la Propriété Foncière
La mutation de propriété de terrain ayant fait l’objet d’Arrêté de Concession Définitive ou d’un Certificat de Propriété Foncière, se fait exclusivement par acte authentique notarié et donne lieu à un Certificat de Mutation de la Propriété Foncière délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques. Il est la preuve que les droits conférés par la mutation au profit de l’acquéreur sont inscrits dans le livre foncier.
4- L’état foncier
L’état foncier donne les informations contenues dans le livre foncier et qui représentent les informations portant sur la vie juridique de la parcelle.
5- L’état domanial
L’état domanial donne les informations contenues dans les registres domaniaux du Ministères en charge de la Construction et d’Urbanisme. Ces informations retracent la vie administrative de la parcelle (les différents actes qui ont été délivrés).